Rândurile de mai jos sunt scrise din experiența mea directă de broker de credite ipotecare, după multe dosare analizate aprobate sau respinse.
Actele necesare pentru solicitantul creditului
Act de identitate și documente personale
Pentru început, te-aș liniști spunându-ți că, dacă ești cetățean român cu acte în regulă, buletinul este, de regulă, suficient.
Există însă câteva excepții. Dacă ești căsătorit și ai nume diferit față de soție, va fi necesar certificatul de căsătorie pentru a dovedi relația.
În cazul în care ești cetățean străin, dar lucrezi în România, vei avea nevoie și de permisul de ședere.
Un alt document care poate apărea în acest proces este Revisalul.
De regulă, este solicitat atunci când ai un contract de muncă pe perioadă determinată sau atunci când banca vrea să verifice anumite detalii legate de istoricul tău de angajare.
Adeverință de venit și contractul de muncă
Aici sunt câteva lucruri importante de punctat, pentru că nu toate situațiile sunt standard, să știi.
Dacă lucrezi în Ministerul Apărării, veniturile tale nu apar la ANAF, așa că vei avea nevoie de adeverință de venit și fișa fiscală. Le obții de la departamentul financiar și, de regulă, ți le oferă împreună, no worries. Excepția apare dacă aplici la banca unde îți încasezi deja salariul.
O altă categorie sunt șoferii de TIR care încasează diurnă. Băncile care acceptă astfel de venituri au, de obicei, adeverină pe care contabilul firmei trebuie să o completeze.
Nu trebuie ignorate nici mămicile aflate în concediu de creștere copil. În aceste cazuri, unele bănci cer adeverință cu ultimele 3 venituri dinainte de intrarea în CIC. În plus, pot solicita decizia de intrare în CIC, actul de suspendare și ultimele 3 extrase de cont cu indemnizația încasată. Fiecare bancă poate cere o parte sau toate aceste documente.
Dacă ai venituri din străinătate, va fi necesară o adeverință de venit care să reflecte sumele încasate, împreună cu fluturașii de salariu și extrasele de cont.
În cazul veniturilor din dividende, lucrurile devin mai complexe. Vorbim de un set mai amplu de documente: balanțe, bilanțuri, hotărâri AGA și alte acte contabile relevante. Este mai birocratic, dar vestea bună este că băncile sunt, în general, deschise către astfel de venituri, dacă sunt bine documentate.
Acordul ANAF pentru consultarea veniturilor
În majoritatea situațiilor, banca îți va cere acordul pentru a-ți verifica veniturile înregistrate la ANAF. De regulă, odată semnat, acest acord e valabil 7 zile.
Este un document standard, prin care permiți accesul la istoricul veniturilor tale. Avantajul este că simplifică procesul și reduce nevoia de documente suplimentare.
Unele bănci îți vor cere să semnezi acest acord o singură dată, la preaprobarea creditului, în timp ce altele îl pot solicita de două ori, inclusiv înainte de aprobarea finală.
Documente pentru codebitori și garanți
Dacă ești codebitor și te încadrezi într-una dintre categoriile menționate mai sus, vei avea nevoie de aceleași documente.
În cazul în care ai venituri din salariu și ești rudă cu solicitantul, iar banca acceptă doar gradul I de rudenie, ți se poate cere certificatul de naștere pentru a dovedi relația.
Documentele necesare pentru imobilul achiziționat – casă/ apartament vechi
Extras de carte funciară
Acesta este primul act pe care îl cer, pentru că îmi oferă o imagine clară asupra situației și îmi arată de la început ce documente vor mai fi necesare pentru bancă.
Din extrasul de carte funciară se vede cine este proprietarul, dacă există ipoteci sau alte sarcini și dacă apartamentul poate fi tranzacționat fără probleme. Pentru analiză se folosește un extras informativ, iar la semnare notarul va solicita unul pentru autentificare.
Orice bancă îți va cere atât extrasul de carte funciară individual, cât și pe cel colectiv. Cel colectiv este, practic, cartea funciară a întregului imobil, unde este evidențiat terenul și părțile comune ale blocului, din care tu deții o cotă parte.
Antecontractul de vânzare-cumpărare
Îți spun din start că nu toate băncile îl cer. Iar chiar și acolo unde este solicitat, poate fi înlocuit, în anumite situații, cu o promisiune sub semnătură privată sau cu o declarație de preț din partea ta.
Este, totuși, un document important. Include prețul, termenul de finalizare, cursul euro și înțelegerea dintre părți.
Pentru bancă, contează pentru că arată clar structura tranzacției și modul în care vor fi folosiți banii.
Certificat de performanță energetică
Pe acesta nu ai cum să îl ocolești. Este obligatoriu la vânzare.
Arată clasa energetică a apartamentului și nivelul estimat de consum. Fără acest document, tranzacția nu poate fi finalizată la notar, chiar și în cazul unei achiziții cu cash.
În plus, merită să știi că unele bănci își structurează ofertele în funcție de clasa energetică. De exemplu, pentru imobilele încadrate în clasa A sau B, dobânda poate fi mai mică.
Act de dobandire
Este cel mai important și reprezintă documentul prin care actualul proprietar a intrat în posesia imobilului.
Poate fi un contract de vânzare-cumpărare, un act de donație sau un certificat de moștenitor. Este esențial pentru a demonstra dreptul de proprietate.
Dacă în contractul de vânzare-cumpărare apar formulări de tipul „diferența de preț se va achita în X zile”, unele bănci îți vor cere dovada plății, pentru a verifica că tranzacția a fost finalizată integral.
Releveul imobilului
Practic, aici vorbim de schița apartamentului.
Evaluatorul are mare nevoie de ea, pentru că este documentul principal care arată dimensiunea imobilului și compartimentarea lui. Tot de aici se poate vedea dacă au fost făcute modificări interioare.
Este important de știut că majoritatea băncilor cer ca releveul să fie ștampilat de o persoană autorizată ANCPI. Practic, pe document trebuie să apară mențiunea că este întocmit de o persoană autorizată să execute lucrări de cadastru.
Opinia notarială
Nu este cerută de toate băncile, dar apare destul de frecvent la unele dintre ele, precum ING, Raiffeisen sau BCR.
Practic, notarul își exprimă punctul de vedere asupra situației juridice a imobilului și își asumă răspunderea că acesta poate fi tranzacționat fără probleme.
Partea mai puțin plăcută este costul suplimentar, care, de regulă, este în jur de 500 lei.
Plan de amplasament
De regulă, se cere în special pentru locurile de parcare sau pentru case.
Este necesar pentru evaluator, pentru că arată exact poziționarea în teren și delimitarea spațiului. Practic, confirmă că parcarea sau casa este identificată corect din punct de vedere cadastral. La case se cere în special pentru a arăta că imobilul are acces la drumul public, deci e document obligatoriu.
Documentele necesare pentru imobilul achiziționat – apartament sau casă nouă
Dacă îți cumperi un apartament sau o casă nouă, pe lângă lista de bază de mai sus, apar câteva documente specifice. Îți las mai jos, pe scurt, ce înseamnă fiecare:
Actul de apartamentare
Este documentul prin care imobilul este împărțit în unități individuale. Practic, arată cum a fost împărțit blocul în apartamente și ce cote părți are fiecare.
Actul de dobândire al terenului de sub casă sau bloc
Arată cum a fost dobândit terenul pe care este construit imobilul. Banca verifică dacă dezvoltatorul are drept legal asupra terenului.
Certificatul de edificare a construcției
Confirmă că imobilul a fost construit conform autorizației și că există oficial în evidențele primăriei.
Autorizația de construire
Este documentul inițial care a permis ridicarea construcției. Banca verifică dacă imobilul a fost construit legal, în baza acesteia.
Nomenclatorul stradal
Este documentul care confirmă adresa oficială a imobilului. Fără el, pot apărea probleme în identificarea exactă a proprietății.
Procesul-verbal de recepție finală
Arată că lucrările au fost finalizate și acceptate oficial. Este unul dintre cele mai importante documente pentru că certifică faptul că imobilul poate fi utilizat.
Din experiență, la construcțiile noi, atenția pe documente este mai mare, pentru că banca vrea să se asigure că totul este în regulă din punct de vedere legal și tehnic.
Documentele necesare pentru credit de constructie
La construcția unei case, lista de documente este, în general, mai scurtă, dar fiecare document are un rol important.
Extras CF teren
Arată situația juridică a terenului. Banca verifică dacă ești proprietar și dacă există sarcini sau interdicții.
Certificat de urbanism
Este documentul care îți spune ce ai voie să construiești pe acel teren. Include regimul de înălțime, retrageri și alte condiții impuse de primărie.
Autorizația de construire
Este documentul care îți dă dreptul legal să începi construcția. Fără el, banca nu va finanța proiectul. Ea va trebui notată în Extrasul CF.
Deviz de lucrări
Reprezintă estimarea costurilor pentru construcție. Banca îl folosește pentru a stabili suma necesară și modul de acordare a creditului, de regulă în tranșe.
În deviz se trec prețurile cu tot cu TVA, iar în funcție de situația ta, banca va finanța un procent din aceste costuri. De regulă, vorbim de maximum 85% dacă nu mai ai un alt imobil în proprietate și până la 75% dacă deții deja o locuință pe numele tău.
Contract semnat de dirigintele de șantier
Confirmă că există o persoană autorizată care supraveghează lucrările. Pentru bancă, este important pentru că asigură că proiectul este executat conform normelor.
Din experiență, chiar dacă lista pare mai scurtă, atenția pe fiecare document este mai mare, pentru că banca finanțează un proiect în desfășurare, nu un imobil deja finalizat.
Acte suplimentare pentru cazuri speciale
Documente pentru PFA și profesii liberale
Dacă ai venituri din PFA sau profesii liberale, documentația este mai amplă.
De regulă, banca va cere declarațiile unice din ultimii 2 ani, certificatul fiscal (pe care îl găsești în SPV), extrase de cont, registrul de încasări și plăți și certificatul de înregistrare. Astea ar fi actele de bază.
În cazul PFA-urilor, contează mult obiectul de activitate. În funcție de acesta, banca poate lua în calcul între 60% și 90% din profitul realizat.
Desigur, de la caz la caz, se mai pot solicita documente suplimentare.
Acte pentru venituri din chirii
Pentru veniturile din chirii, pe scurt, băncile cer următoarele:
Contractul de închiriere, înregistrat sau declarat la ANAF;
Dovada încasării chiriei (de obicei extrase de cont);
Declarația Unică depusă la ANAF;
Actele de proprietate ale imobilului închiriat.
Din experiență, este important ca valorile din contract să se regăsească și în Declarația Unică, pentru că banca verifică corelarea dintre ele.
Documente necesare pentru pensionari
De regulă, sunt două principale: decizia de pensionare și ultimul talon de pensie.
În unele cazuri, banca poate solicita și extras de cont pentru a verifica încasarea pensiei, mai ales dacă aceasta nu este încasată la banca respectivă.
Acte pentru venituri din străinătate
Aici lista este puțin mai stufoasă și diferă de la bancă la bancă. Îți las mai jos varianta cea mai completă, ca să știi la ce să te aștepți:
Extrase de cont pe ultimele 6–12 luni;
Fluturași de salariu pe ultimele 6–12 luni;
Contract de muncă și eventuale acte adiționale (unele bănci, precum BT, pot cere apostilă);
Fișa fiscală pe ultimul an (în anumite cazuri, de exemplu BRD, poate fi cerută cu apostilă);
Raport din Biroul de Credit din țara de proveniență a veniturilor
Adeverință de venit.
Majoritatea băncilor acceptă documentele în limba engleză fără traducere, cu excepția unor situații punctuale, cum este BT, unde se pot cere traduceri autorizate.
Sfaturi pentru aprobare rapidă
Pregătește dosarul complet înainte de aplicare
Cel mai simplu mod de a câștiga timp este să ai toate documentele pregătite de la început. Sigur, mai există situații în care se cer completări, însă nu ne raportăm la excepții.
Majoritatea întârzierilor apar din lipsa unor acte sau din documente incomplete. Dacă intri în analiză cu dosarul cumplet, procesul merge mult mai rapid. Ți-o spune un broker de credite ipotecare trecut prin sute de dosare deja.
Verifică istoricul de credit și corectează erorile
Înainte să aplici, verifică-ți situația în Biroul de Credit.
De regulă, când am clienți care își amintesc că au avut la un moment dat un credit de care nu mai știu nimic, îi îndrum să își facă singuri o interogare, fie în aplicația ScorRise, fie direct pe site-ul Biroului de Credit.
Dacă există întârzieri, sunt anumite bănci care au deschidere, însă depinde foarte mult de tipul acestora. Tocmai de aceea, informația este esențială, pentru că te ajută să nu pierzi timp prin bănci unde, din start, nu ai șanse.
Alege perioada potrivită pentru aplicare
Momentul în care aplici contează.
De exemplu, dacă tocmai ai schimbat jobul, vei avea nevoie de cel puțin 3 salarii raportate la ANAF.
Dacă tocmai ai ieșit din concediu de creștere copil, este necesar, în general, cel puțin un salariu raportat la ANAF.
În același timp, dacă ai schimbat jobul și a existat o întrerupere mai mare de 30 de zile între locuri de muncă, unele bănci pot cere să aștepți între 6 și 12 luni, în funcție de politica fiecăreia.
Colaborează cu un consultant bancar
Un consultant bancar este, practic, un broker de credite.
El are mai multe roluri. În primă fază, compară ofertele din piață și te îndrumă către banca care îți rezolvă problema, nu doar către cea care arată bine pe hârtie.
Apoi, te asistă pe tot parcursul dosarului, pentru a preveni blocaje legate de bancă, de actele vânzătorului sau de evaluare.
Iar după ce ai accesat creditul, rămâne în contact cu tine și te ține la curent cu evoluția dobânzilor din piață, astfel încât să poți lua decizii prin care să îți reduci costul creditului în timp.
Asigură-te că imobilul este eligibil
Chiar dacă ai o clauză în antecontract care te acoperă în cazul unor probleme cu imobilul, avansul dat rămâne, în practică, blocat până la clarificarea situației.
De asta este important să verifici eligibilitatea imobilului din timp. Băncile sunt, de regulă, mai reticente în anumite cazuri: imobile dobândite prin donație, clădiri istorice, spații comerciale cumpărate pe persoană fizică, case construite din chirpici, locuințe din zone cu tranzacții rare sau apartamente cu modificări interioare majore.
Gestionează gradul de îndatorare
Gradul de îndatorare este unul dintre cele mai importante criterii în analiza băncii.
Pe scurt, reprezintă procentul din venitul tău care merge către rate. Cu cât este mai mare, cu atât scad șansele de aprobare sau suma pe care o poți obține.
Aici intră nu doar creditele existente, ci și cardurile de credit sau limitele de overdraft, chiar dacă nu le folosești. Băncile le iau în calcul ca potențiale obligații.
O soluție simplă este să reduci sau să închizi aceste expuneri înainte de aplicare, însă doar după un calcul concret făcut.
Concluzie
În încheiere aș zice că obținerea unui credit nu ține doar de venit, ci de cum arată întregul tău profil financiar.
Documentele, istoricul din Biroul de Credit, stabilitatea veniturilor, imobilul ales și chiar momentul în care aplici contează la fel de mult. De multe ori, diferența dintre un dosar aprobat și unul respins stă în detalii aparent mici.
Din experiență, cele mai rapide aprobări vin atunci când lucrurile sunt pregătite corect de la început: știi unde te încadrezi, ai actele în regulă și alegi banca potrivită pentru situația ta.
Dacă ar fi un singur lucru de reținut, acela este să nu aplici la întâmplare. O strategie simplă și bine gândită îți poate salva timp, bani și mult stres & energie pe parcurs.
Spor!
