Ce vechime în muncă trebuie să ai pentru credit ipotecar
Vechimea minimă la actualul angajator (3-6 luni)
De multe ori, când cineva se gândește la un credit ipotecar, se uită în primul rând la dobândă. În practică însă, înainte de dobândă există mult mai multe filtre: stabilitate în muncă, tipologia imobilului, unde e amplasat, tipul de venit etc.
Asta e rolul meu, ca broker de credite ipotecare, să aplic filtrele tuturor băncilor pentru a găsi soluție problemei.
De data asta aș vrea să ne oprim asupra filtrului legat de vechime. Și-aș vrea să știi că majoritatea băncilor te vor lua în calcul dacă ai minimum 3 salarii raportate la ANAF la actualul angajator. Excepții de le această regulă fac ING sau BRD care cer 6 luni vechime la actualul angajator, însă chiar și ele pot negocia aceste condiții dacă vor.
Logica este primele 3 luni de la job sunt considerate perioadă de probă și se poate renunța la contract cu minime eforturi. Știi și tu deja.
Practic, banca încearcă să răspundă la o întrebare simplă: venitul pe care îl declari este suficient de stabil încât să susțină o rată lunară timp de 20–30 de ani?
Vechimea totală în muncă necesară (12 luni)
Pe foarte scurt, vechimea totală în muncă necesară este modul prin care banca verifică dacă ai un istoric real de venituri din muncă, nu doar un job început recent. Pentru un credit ipotecar, banca nu se uită doar la prezent, ci la continuitatea veniturilor în ultimul an. Scopul principal e să existe șanse cât mai mici ca tu să nu-ți plătești rata.
Regula sună așa: să nu ai întrerupere mai mare de 30 de zile în ultimul an.
Să știi că această regulă e aplicată doar de o parte din bănci. Ți-o spun din proceduri și pe testate. Însă despre asta vom vorbi în cele ce urmează.
Diferențe între bănci la cerințele de vechime
Majoritatea oamenilor știu regula generală: ai nevoie de minimum 3–6 luni la actualul angajator și aproximativ 12 luni vechime totală în muncă. Dar există un detaliu mai puțin cunoscut pe care eu ca broker de credite sunt obligat să-l știu și care poate face diferența între aprobare și respingere: întreruperile dintre contracte.
Pe scurt, unele bănci sunt mai stricte, altele mai flexibile.
Prima categorie este formată din băncile care cer să nu existe întreruperi mai mari de 30 de zile în ultimele 12 luni. Și-o să-ți dau, transparent, câteva nume de bănci în acest sens: Unicredit, ING, Intesa, Patria Bank etc.
A doua categorie de bănci se uită doar la ultimele 6 luni. Deci să nu existe întrerupere mai mare de 30 de zile în această perioadă. Băncile sunt următoarele: BCR, BT, Libra, Raiffeisen etc.
Am văzut situații în care o persoană era respinsă la o bancă tocmai din cauza unei pauze de 45 de zile între două joburi, dar era perfect eligibilă la alta care analiza doar ultimele 6 luni.
De aceea, când cineva îmi spune „nu cred că mă încadrez pentru că am schimbat jobul”, primul lucru pe care îl verific nu este dobânda, ci politica fiecărei bănci privind continuitatea în muncă.
Pentru că, uneori, diferența dintre un credit aprobat și unul respins nu este venitul sau gradul de îndatorare, ci modul în care fiecare bancă interpretează stabilitatea profesională.
Perioada de probă și impactul asupra eligibilității
Nu cred că s-ar putea să te surprindă ce urmează să-ți spun acum. Știi și tu că în această perioadă contractul de muncă poate fi încetat mult mai ușor de către angajator. Tocmai de asta băncile preferă ca perioada de probă să fie deja încheiată în momentul depunerii dosarului.
Din acest motiv, multe instituții de credit nu iau în calcul veniturile dacă solicitantul este încă în perioada de probă.
Oricum, în anii ăștia de brokeraj de credite am reușit să mai finanțez chiar și clienți care se aflau în perioada de probă. Desigur, în negocierile cu banca am avut suficiente argumente ca să rezolv acel dosar:
În primul rând, continuitatea profesională. Dacă schimbarea locului de muncă s-a făcut în același domeniu, pe o poziție similară sau chiar mai bună, banca privește situația cu mai multă încredere. Practic, nu mai vorbim despre o ruptură profesională, ci despre o evoluție.
În al doilea rând, istoricul profesional anterior. Dacă persoana a lucrat câțiva ani în același domeniu și schimbarea jobului este relativ recentă, banca poate considera că riscul este mai mic decât în cazul unei persoane aflate la început de carieră.
Un alt argument important este stabilitatea angajatorului. Dacă vorbim despre o companie mare, cunoscută, cu activitate stabilă, banca tinde să fie mai flexibilă decât în cazul unei firme foarte mici sau nou înființate.
Mai contează și profilul general al clientului: nivelul veniturilor, istoricul din Biroul de Credit, avansul disponibil sau existența unui codebitor.
Cu toate acestea, trebuie spus foarte clar: astfel de situații sunt mai degrabă excepții decât regulă. În majoritatea cazurilor, soluția cea mai simplă rămâne să aștepți finalizarea perioadei de probă și abia apoi să depui dosarul.
Ce salariu trebuie să ai pentru credit ipotecar
Calculul venitului net eligibil
Una dintre cele mai frecvente întrebări pe care le primesc este aceasta: „Ce salariu trebuie să am ca să pot lua un credit ipotecar?”
La prima vedere pare o întrebare simplă. În realitate, banca nu pornește de la salariul tău în sine, ci de la ceea ce se numește venit net eligibil.
Cu alte cuvinte, nu contează doar cât câștigi, ci cât din acel venit poate fi luat în calcul în analiza de credit. Primul pas este identificarea venitului net lunar.
Aici vorbim despre salariul (în mână), după taxe, exact suma care îți intră în cont.
Acuma, parte din bănci îți fac media aritmetică a salariului pe ultimele 3 altele pe ultimele 6 luni. Dacă salariul actual este cu până la aproximativ 20% mai mare decât media anterioară, de obicei banca acceptă venitul fără alte verificări speciale. Dacă e peste 20% și nu există justificare pentru acea mărire (de regulă, modificare de funcție) atunci nu se va lua în calcul toată mărirea. Voi da un exemplu concret în cele ce urmează.
Tipuri de venituri acceptate de bănci
Cred că pentru acest capitol ar fi nevoie de un articol dedicat. Voi lua fiecare venit în parte și vi scrie foarte pe scurt despre fiecare.
Salariul este venitul cel mai stabil și aproape toate băncile îl iau 100% în calcul.
Pensia pentru limită de vârstă este tratată similar salariului și, în majoritatea cazurilor, este luată tot 100% în calcul.
Indemnizația de creștere a copilului este luată în calcul de băncile care îl acceptă, de obicei în proporție de 100%. Se va lua în calcul minimul dintre indemnizație și venitul încasat înaintea intrării în CIC.
Pentru PFA sau activități independente, majoritatea băncilor iau în calcul între aproximativ 75% și 90% din venit, în funcție de stabilitatea activității și istoricul fiscal.
Drepturile de autor sau contractele de management sunt de obicei ponderate undeva în jur de 75%–80%, pentru că pot fluctua de la o perioadă la alta.
Veniturile din chirii sunt luate mai conservator, de regulă între 50% și 70%, pentru că banca presupune că pot exista perioade fără chiriași sau costuri cu imobilul.
Dividendele sunt cele mai prudente în analiză și de obicei sunt luate între 50% și 60% din valoarea lor, deoarece depind de profitul anual al firmei.
Pentru veniturile din străinătate, media de ponderare în piață este în jur de 70%–80%, chiar dacă unele bănci pot ajunge până la 100% în anumite situații.
Diurna este luată în calcul în procent de aproximativ 50%–90%. E important de menționat că majoritatea băncilor o cer să fie virată în cont de cel puțin un an și să fie provenită din transport.
Personal navigant / marinari. Aceste venituri sunt acceptate de multe bănci, de obicei în jur de 80% din venit, pentru că există perioade între contracte sau rotații între voiaje.
Salariul minim necesar în funcție de suma împrumutată
Una dintre cele mai frecvente întrebări atunci când cineva se gândește la un credit ipotecar este aceasta: „Ce salariu trebuie să am ca să pot împrumuta suma X?”
În realitate, banca nu pornește de la suma împrumutată, ci de la rata lunară pe care o poți susține în siguranță. Iar această rată este limitată de gradul de îndatorare.
Conform Regulamentul nr. 3/2022 ratele totale ale unui client nu pot depăși un anumit procent din venitul net lunar.
În practică, pentru creditele în lei, limita este:
40% din venitul net dacă deții deja o locuință
45% dacă este prima locuință și nu ai deținut una anterior
Pe baza acestor limite, se poate face un calcul orientativ al salariului necesar pentru diferite sume împrumutate.
Deși în ofertă vei vedea dobânzi fixe promoționale de 4,7–5% în primii ani, încadrarea la credit se face aproape întotdeauna raportându-se la dobânda variabilă, adică la scenariul mai conservator. În momentul de față, aceasta este în jur de 8% pe an.
Motivul este simplu: banca trebuie să fie sigură că îți poți plăti creditul și după ce perioada de dobândă fixă se termină.
Dacă ar fi să facem niște simulări concrete, ele ar arăta așa:
Credit de 50.000 euro
Rată lunară aproximativă: 1.400 lei
Salariu minim necesar (grad 45%): aproximativ 4.300 lei net cu tot cu bonuri de masă
Credit de 70.000 euro
Rată lunară aproximativă: 1.950 lei
Salariu minim necesar (grad 45%): aproximativ 6.000 lei net cu tot cu bonuri de masă
Credit de 100.000 euro
Rată lunară aproximativă: 2.750 lei
Salariu minim necesar (grad 45%): aproximativ 8.300 lei net cu tot cu bonuri de masă
În aceste calcule am presupus că nu ai alte rate sau carduri de credit, nici imobile în proprietate și că vârsta îți permite o întindere a creditului de 30 de ani.
Cum se verifică veniturile de către bancă
Am mai auzit întrebarea asta și nu o dată, însă dacă ar fi să mă întrebi cum ți se verifică salariul, ți-aș zice că banca nu se bazează doar pe ce declari tu, ci folosește mai multe surse oficiale pentru a confirma că venitul este real, constant și eligibil.
Practic, banca vrea să răspundă la trei întrebări simple: cât câștigi, cât de stabil este venitul și dacă există riscul să dispară în viitorul apropiat.
În majoritatea cazurilor, banca verifică veniturile direct în baza de date a ANAF, cu acordul tău. Această interogare arată veniturile declarate oficial de angajator și permite băncii să vadă istoricul salarial din ultimele luni.
Acesta este și motivul pentru care veniturile „la gri” sau neînregistrate fiscal nu pot fi luate în calcul în analiza de credit.
Dacă veniturile tale nu provin doar din salariu, banca poate solicita documente suplimentare.
De exemplu, pentru veniturile din activități independente sau PFA se verifică declarațiile fiscale depuse la ANAF. Pentru veniturile din chirii se poate solicita contractul de închiriere declarat fiscal. Pentru dividende se analizează istoricul distribuțiilor din ultimii ani. Pentru veniturile din străinătate se cer extrase de cont, fluturași, documente legalizate și supralegalizate în funcție de bancă.
Scopul este același: banca trebuie să vadă că venitul nu este ocazional, ci are un caracter repetitiv și predictibil.
Reverificarea veniturilor înainte de acordarea creditului
Un detaliu mai puțin cunoscut este că unele bănci verifică veniturile de două ori.
Prima verificare are loc în etapa de analiză a dosarului, iar a doua chiar înainte de semnarea contractului. Se face din nou interogarea ANAF pentru a confirma că situația ta profesională nu s-a schimbat între timp.
Pe scurt, verificarea veniturilor este un proces automatizat și destul de riguros. Banca nu se bazează pe declarații, ci pe informații oficiale din baze de date fiscale. De aceea, stabilitatea și transparența veniturilor cântăresc la fel de mult ca nivelul lor.
Cât credit ipotecar poți lua în funcție de salariu
Formula de calcul a sumei maxime
Pe foarte scurt, banca nu pornește de la suma pe care vrei să o împrumuți, ci de la rata maximă pe care o poți susține.
Această rată se calculează aplicând gradul de îndatorare asupra venitului net.
Conform Regulamentului BNR nr. 17/2012, modificat ulterior prin Regulamentul nr. 6/2018 și Regulamentul nr. 3/2022, rata totală nu poate depăși:
40% din venitul net dacă deții deja o locuință
45% dacă este prima locuință
Formula simplă este aceasta:
Rata maximă = Venit net lunar × Grad de îndatorare − alte rate existente
De aici, banca calculează suma maximă pe care o poți împrumuta. Important de știut este că această încadrare se face la dobânda variabilă, nu la dobânda fixă promoțională.
Exemplu concret: salariu 5000 lei vs 10000 lei
Ca să vezi mai clar cum funcționează mecanismul, hai să luăm două exemple simple. Presupunem că este prima locuință și banca permite un grad de îndatorare de 45%. Totodată, presupunem că nu ai alte rate.
Un detaliu important: încadrarea la credit se face, de regulă, la dobânda variabilă (în jur de 8%), însă rata pe care o vei plăti efectiv în primii ani este cea calculată la dobânda fixă din ofertă. În acest exemplu vom folosi o dobândă fixă de aproximativ 4,99%, pentru a vedea impactul real în rată.
Salariu net 5.000 lei
Rata maximă permisă ar fi:
5.000 × 45% = 2.250 lei
La o dobândă de aproximativ 4,99% pe 30 de ani, rata este în jur de 268 lei pentru fiecare 10.000 euro împrumutați.
Asta înseamnă că o rată de 2.250 lei susține un credit de aproximativ 60.000 euro.
Salariu net 10.000 lei
Rata maximă permisă ar fi:
10.000 × 45% = 4.500 lei
În acest caz, aceeași logică duce la un credit de aproximativ 120.000 euro.
Pe scurt, banca se uită la scenariul mai conservator atunci când stabilește încadrarea, dar rata reală din primii ani va fi mai mică dacă alegi o dobândă fixă. De aici apare și diferența dintre suma maximă la care te încadrezi și rata efectivă pe care o vei vedea în contract.
Influența avansului asupra sumei aprobat
Ar fi bine să știi că avansul nu influențează direct gradul de îndatorare, cântări un argument bun în aprobarea creditului sau negocierea unei dobânzi.
Banca stabilește mai întâi rata maximă pe care o poți susține în funcție de venit. Pe baza acestei rate rezultă suma maximă pe care o poți împrumuta.
Avansul intervine abia după aceea.
Un exemplu simplu: dacă banca îți poate acorda un credit de 80.000 euro și ai un avans de 20.000 euro, atunci prețul maxim al imobilului pe care îl poți cumpăra este aproximativ 100.000 euro.
Dacă avansul crește, crește și valoarea totală a proprietății pe care o poți achiziționa, chiar dacă suma creditului rămâne aceeași.
Aș mai adăuga aici faptul că vei avea anumite discounturi de dobândă de aprox. 0.2-0.3% la unele bănci dacă dai un avans mai mare. Bănci precum ING care te condiționează la 40% avans pentru o reducere sau BRD și Raiffeisen, care, de regulă, aplică o reducere la un avans de peste 20%.
Gradul de îndatorare și impactul asupra aprobării
Ce este gradul de îndatorare maxim (40-45%)
Așa cum scriam și mai sus, gradul de îndatorare reprezintă procentul din venitul tău lunar care poate merge către plata ratelor la credite.
Cu alte cuvinte, banca stabilește cât din salariul tău poate fi folosit pentru rate, astfel încât creditul să rămână sustenabil pe termen lung.
În România, aceste limite sunt stabilite de BNR. Conform Regulamentului BNR nr. 17/2012, modificat ulterior prin Regulamentul nr. 6/2018 și Regulamentul nr. 3/2022, ratele totale ale unei persoane nu pot depăși un anumit procent din venitul net lunar.
Pentru creditele în lei, limitele sunt:
40% din venitul net dacă deții deja o locuință
45% dacă este prima locuință și nu ai deținut una anterior
Asta înseamnă că banca calculează mai întâi rata maximă pe care o poți susține, iar abia după aceea determină suma maximă pe care o poate finanța.
Din această sumă se scad însă toate celelalte obligații existente, cum ar fi rate la alte credite sau carduri de credit.
De aceea, gradul de îndatorare este unul dintre cele mai importante criterii în aprobarea unui credit ipotecar. El stabilește, în mod direct, limita până la care banca este dispusă să îți acorde finanțare
Cum se calculează raportul rate/venituri
Raportul rate/venituri este, în esență, modul prin care banca stabilește cât din venitul tău lunar poate fi folosit pentru plata ratelor la credite.
Calculul este simplu și pornește de la două elemente: venitul net lunar eligibil și totalul obligațiilor lunare pe care le ai deja.
Formula de bază arată astfel:
Grad de îndatorare = (Total rate lunare ÷ Venit net lunar) × 100
Totalul ratelor lunare nu include doar rata viitorului credit ipotecar, ci toate obligațiile financiare existente. Aici intră, de exemplu, ratele la alte credite sau cardurile de credit.
Un detaliu important este că, în cazul cardurilor de credit, banca nu ia în calcul suma pe care o folosești efectiv, ci un procent din limita totală a cardului. De regulă, vorbim de aproximativ 3–5% din limită.
Un exemplu simplu:
Presupunem că ai un salariu net de 6.000 lei și o rată existentă de 500 lei. Mai ai și un card de credit cu limită de 10.000 lei.
Banca poate considera aproximativ 500 lei (5% din limită) ca obligație lunară aferentă cardului.
Astfel, obligațiile lunare totale devin:
500 lei rată existentă
500 lei card de credit
Total: 1.000 lei
Raportul rate/venituri ar fi:
1.000 ÷ 6.000 = 0,166
Adică aproximativ 16,6%.
Pe baza acestui raport, banca calculează cât spațiu mai există până la limita maximă de îndatorare permisă și, implicit, care este rata maximă pe care o poți avea pentru creditul ipotecar.
Credite existente și capacitatea de împrumut
Aș continua spunând că, pe lângă venitul tău, un alt factor important în analiza băncii este structura creditelor pe care le ai deja. Nu toate obligațiile financiare sunt privite la fel.
De exemplu, un credit de nevoi personale cu o rată mică poate avea un impact mai mare asupra capacității de împrumut decât ai crede, pentru că reduce spațiul disponibil pentru noua rată ipotecară pe toată durata creditului.
Un exemplu interesant în acest sens este UniCredit. În anumite situații, banca poate emite o preaprobare financiară condiționată, în care îți confirmă că te încadrezi la credit, cu condiția ca până la aprobarea finală să prezinți adresele de închidere ale creditelor existente. Practic, banca îți permite să mergi mai departe cu dosarul, presupunând că acele credite vor fi stinse înainte de acordarea noului împrumut.
Un alt aspect analizat este tipul produsului financiar. Cardurile de credit și liniile de credit sunt considerate expuneri deschise, chiar dacă nu sunt utilizate în totalitate. Din acest motiv, ele pot reduce capacitatea de împrumut mai mult decât o rată clasică (aprox. 5% din limită), tocmai pentru că banca presupune că limita ar putea fi utilizată în orice moment.
Pe scurt, în analiza unui credit ipotecar nu contează doar suma ratelor existente, ci și tipul creditelor, perioada rămasă și modul în care acestea pot fi închise sau restructurate înainte de acordarea finanțării.
Soluții dacă depășești gradul de îndatorare
Ce aș eu face dacă un client nu se încadrează la suma dorită:
În astfel de situații, de regulă mă uit la câteva direcții prin care se poate ajusta dosarul.
Prima variantă este refinanțarea creditelor existente. Reducerea ratelor lunare poate elibera spațiu în gradul de îndatorare, iar chiar și câteva sute de lei pot schimba suma maximă care poate fi aprobată.
A doua direcție este structura veniturilor. Contează doar veniturile declarate și constante. Uneori, soluția este redepunerea dosarului într-o perioadă în care apar bonusuri sau după o creștere salarială justificată.
O altă posibilitate este adăugarea unui codebitor cu venit stabil. Astfel crește venitul total luat în calcul de bancă. Trebuie însă înțeles că un codebitor devine la fel de responsabil pentru credit și că rata va fi luată în calcul și atunci când acesta va dori să acceseze propriul credit.
De asemenea, alegerea băncii poate face diferența. O marjă mai mică înseamnă o dobândă variabilă mai mică, iar calculul sumei maxime se face exact la acest nivel. Diferențele dintre bănci pot schimba suma finală cu zeci de mii de euro.
O altă soluție, însă mai de durată, ar fi modificarea salariului și schimbarea funcției pe o perioadă de 2-3 luni.
În anumite situații există și gradul de îndatorare exceptat. Băncile folosesc grile interne bazate pe scoring, iar pentru anumite profiluri de clienți gradul poate depăși limitele standard, în interiorul plafonului permis de BNR.
Un detaliu mai puțin vizibil este momentul în care aceste plafoane sunt disponibile. Ca broker de credite, sunt informat atunci când apar astfel de spații și pot evalua dacă un dosar are șanse reale să intre în zona de excepții. De aceea, uneori contează nu doar profilul clientului, ci și timingul în care este depus dosarul.
Situații speciale: contract pe perioadă determinată și venituri mixte
Cum obții credit cu contract temporar
Situația asta apare destul de des, mai ales în domenii precum educația sau medicina. Contractul pe perioadă determinată nu înseamnă automat că nu poți obține credit, dar analiza băncii este puțin diferită.
Ca să nu te țin în suspans îți voi spune că da, se acceptă, însă cu niște condiții care au legatură fermă cu continuitatea.
Si-ți zic din capul locului că dacă ești medic rezident lucrurile sunt mult mai simple pentru că parte din bănci au specificat negru pe alb în procedura internă că te acceptă. Dacă ești profesor suplinitor, în schimb, ai nevoie de cel puțin o prelungire în sistemul de educație.
În practică, banca verifică câteva lucruri foarte concrete.
Primul element este istoricul contractelor. Dacă ai avut contracte determinate succesive în ultimii ani și nu există pauze mari între ele, multe bănci consideră venitul stabil. De exemplu, unele instituții acceptă contracte determinate dacă există cel puțin o prelungire sau un istoric de aproximativ 12 luni de activitate continuă.
Al doilea element este data de expirare a contractului. Unele bănci analizează dacă perioada rămasă din contract acoperă o perioadă suficientă pentru a demonstra stabilitatea veniturilor. În anumite cazuri se poate cere o adeverință prin care angajatorul să declare că va prelungi contractul de muncă.
Al treilea element este continuitatea în muncă. Dacă ai schimbat angajatorul dar ai rămas în același domeniu și venitul este constant, analiza este de obicei mai favorabilă.
Există și situații în care dosarul devine mai ușor de aprobat. De exemplu, dacă există venituri mixte.
Veniturile mixte înseamnă că la dosar apar mai multe surse de venit, cum ar fi salariu plus chirii, salariu plus dividende sau salariu plus venituri din activități independente. În aceste cazuri, banca calculează venitul eligibil prin ponderarea fiecărui tip de venit și poate ajunge la o capacitate de credit mai mare.
Venituri din PFA, chirii sau freelancing
N-aș vrea să te descurajez, si-ți spun că băncile acceptă și venituri din PFA, chirii sau freelancing, dar modul în care sunt analizate este puțin diferit față de salariu.
Și le luăm pe rând:
Venituri din PFA sau profesii liberale. Aceste venituri sunt acceptate de majoritatea băncilor. În practică, banca analizează de obicei media veniturilor din ultimul an sau din ultimii doi ani fiscali. Din venitul rezultat, băncile iau în calcul în general aproximativ 75–90%, în funcție de stabilitatea activității și domeniul de activitate.
Venituri din chirii. Veniturile din chirii pot fi luate în calcul dacă sunt declarate fiscal și apar în evidențele ANAF. Băncile aplică de obicei o ponderare mai conservatoare, în jur de 50% din venitul din chirie, pentru a acoperi perioadele în care imobilul ar putea să nu fie închiriat. De regulă, se analizează venitul anual din declarația unică.
Venituri din freelancing. Freelancing-ul este tratat de obicei similar cu activitățile independente. Dacă venitul este declarat fiscal (de exemplu prin PFA sau contracte de drepturi de autor), banca analizează istoricul veniturilor pe ultimii 1–2 ani și aplică o ponderare apropiată de cea folosită pentru activități independente.
În practică, banca nu se uită doar la valoarea veniturilor, ci și la continuitatea lor. De exemplu, un freelancer cu venituri constante în ultimii doi ani poate avea o analiză foarte similară cu un PFA stabil.
Impactul pentru client este clar: aceste venituri sunt acceptate, dar pentru bancă contează foarte mult istoricul fiscal, regularitatea veniturilor și stabilitatea activității, nu doar venitul din ultimele luni. Dacă există continuitate și documente fiscale clare, ele pot susține fără probleme un credit ipotecar.
Necesitatea unui co-debitor pentru venituri mici
Atunci când venitul tău nu este suficient pentru suma de care ai nevoie, una dintre soluțiile pe care le menționam și mai sus este adăugarea unui co-debitor.
Mecanismul este simplu: banca ia în calcul veniturile ambelor persoane atunci când calculează gradul de îndatorare. Practic, venitul total crește, iar asta permite o rată mai mare și, implicit, un credit mai mare
În practică, cele mai frecvente situații sunt cu soțul sau soția, dar există bănci care acceptă și părinți, frați sau alte rude apropiate. Unele instituții de credit au reguli mai stricte și preferă doar membri ai familiei, în timp ce altele sunt mai flexibile. Îți las mai jos câteva bănci care accepta și codebitori din afara gradului de rudenie:
BRD – acceptă până la 3 codebitori și pot fi inclusiv persoane fără grad de rudenie.
BCR – acceptă inclusiv persoane fără grad de rudenie.
Libra Internet Bank – acceptă parteneri de viață sau persoane apropiate, chiar dacă nu există legătură de rudenie.
Există situații în care venitul este sub limita minima acceptată de bancă, iar în aceste cazuri codebitorul nu ajută în niciun fel. Iată mai jos lista de venituri minime acceptate:
ING Bank:
Venit minim aproximativ 3.000 lei net (aproximativ salariul minim net).
BRD:
Aproximativ 3.000 lei net în București
Aproximativ 2.574 lei net în restul țării.
BCR:
Venit minim aproximativ 1.524 lei net pentru solicitant.
Libra Internet Bank:
Venit minim aproximativ 2.500 lei net lunar.
Garanti Bank:
Venit minim aproximativ 2.000 lei net pentru fiecare participant la credit.
UniCredit Bank:
Venit minim aproximativ 2.000 lei net pentru fiecare participant la credit.
Intesa Sanpaolo Bank:
4.000 lei net individual
6.000 lei net venit cumulat dacă sunt doi participanți la credit.
Patria Bank:
Venit minim aproximativ 2.574 lei net pentru solicitant individual.
EXIM Banca Românească:
Aproximativ 1.600 lei net pentru solicitant
Aproximativ 2.400 lei venit familie.
Nexent Bank:
Minim salariul minim net pe economie pentru fiecare participant.
ProCredit Bank:
Nu are prag minim fix de venit, dar se analizează stabilitatea veniturilor.
Banca Transilvania:
Nu are un prag minim oficial impus în politica standard.
Raiffeisen Bank:
Minimum 370 EUR pentru fiecare participant la credit care participa cu venituri la buget
Documente suplimentare necesare
În activitatea asta de broker de credite pe care o practic de ceva vreme, unul dintre cele mai frustrante aspecte este să ți se ceară completări peste completări la dosar. Și aici sunt o serie nelimitată de completări care se pot cere în funcție de speță.
Pe scurt, pe lângă actele standard, banca poate solicita documente suplimentare în funcție de situația ta sau a tranzacției.
Pentru anumite tipuri de venit pot fi cerute documente în plus, de exemplu contractul de muncă sau actele adiționale dacă a existat o majorare recentă de salariu, fluturași de salariu pe ultimele luni, extras de cont care arată încasarea salariului, contracte și declarații fiscale pentru PFA sau activități independente, declarația unică sau bilanțuri contabile dacă există venituri din propria firmă firmă.
În cazul veniturilor din străinătate pot fi cerute traduceri autorizate ale documentelor și apostile.
Documente suplimentare legate de locuință
Dacă imobilul are anumite particularități, banca poate cere documente precum dovada achitării imobilului sau orice alt act care apare pe Cartea Funciară.
În unele situații poate fi cerut și raport de expertiză tehnică sau documentație MLPAT pentru modificări structurale ale imobilului.
Documente suplimentare legate de tranzacție:
Pentru tranzacțiile între rude sau situații speciale se pot cere documente care justifică relația dintre părți sau modul în care a fost stabilit prețul.
Dacă există un avans deja plătit, banca poate solicita dovada transferului banilor sau extrasul de cont care confirmă plata.
În cazul creditelor prin programul Noua Casă, lista de documente este mai extinsă și include, de exemplu, declarații pe propria răspundere și documente suplimentare pentru analiza garanției de către fondul de garantare.
Documente suplimentare privind situația personală:
În anumite dosare pot fi solicitate certificat de căsătorie sau divorț, acordul soțului sau soției, documente pentru codebitori sau pentru persoane aflate în întreținere.
În practică, banca cere aceste documente pentru a clarifica situațiile care pot influența capacitatea de plată sau valoarea garanției. Dacă dosarul este pregătit complet de la început, analiza merge mult mai repede și riscul de blocaj scade.
Cum să te pregătești înainte de a solicita creditul
Verifică-ți scoring-ul bancar
Un pas pe care mulți îl sar este verificarea propriei situații înainte de depunerea dosarului. În realitate, aici se câștigă sau se pierd multe aprobări.
Scoring-ul bancar este, pe scurt, modul în care banca îți evaluează comportamentul financiar. El se formează din mai multe elemente: istoricul din Biroul de Credit, stabilitatea veniturilor, vechimea în muncă, tipul angajatorului, creditele existente sau chiar modul în care ai folosit cardurile de credit. A nu se face confuzie cu Scorul FICO, care arată istoricul tău de bun sau rău platnic.
Problema este că acest scoring nu este vizibil în mod direct. Nu există un punctaj pe care îl vezi înainte de a aplica la bancă, iar fiecare instituție are propriul model de evaluare.
Din acest motiv, merită să îți analizezi situația înainte de a depune dosarul. De exemplu, dacă ai mai mulți copii, dacă ai divorțat, sau dacă ai schimbat recent locul de muncă, toate acestea pot influența rezultatul final.
În practică, rolul meu, ca broker, este tocmai acesta: să verifice din timp aceste detalii și să poziționeze dosarul la banca unde profilul tău are cele mai mari șanse de aprobare. De multe ori, diferența dintre un dosar respins și unul aprobat nu ține de client, ci de banca aleasă.
Stabilizează-ți situația profesională
Dacă ai în plan să accesezi un credit ipotecar, unul dintre cele mai bune lucruri pe care le poți face din timp este să îți stabilizezi situația profesională. Probabil ai citit asta deja la începutul articolului.
După cum am spus, băncile nu se uită doar la nivelul salariului, ci și la cât de predictibil este acel venit. Din acest motiv, schimbările frecvente de job sau perioadele scurte la actualul angajator pot complica analiza dosarului.
Ca regulă generală, încearcă să ai cel puțin câteva luni de vechime la actualul loc de muncă înainte să depui dosarul. Multe bănci cer minimum 3 sau 6 luni, iar istoricul total de muncă din ultimul an este și el analizat.
De asemenea, dacă ești încă în perioada de probă, de cele mai multe ori merită să aștepți până când aceasta se încheie. În această etapă contractul de muncă poate fi încetat mult mai ușor, iar unele bănci preferă să nu ia în calcul venitul până când perioada de probă nu este finalizată.
Astfel, dacă știi că vei avea nevoie de un credit în perioada următoare, încearcă să eviți schimbările profesionale majore chiar înainte de depunerea dosarului. O situație profesională stabilă îți crește semnificativ șansele de aprobare și îți face procesul mult mai liniștit.
Calculează realist capacitatea de plată lunară
Uite, o să-ți dau un sfat sincer. Eu, în calitate de broker de credite ipotecare, sunt plătit de bancă în funcție de suma pe care tu o accesezi. Cu cât accesezi un credit mai mare, cu atâta încasez eu mai mulți bani. Cu toate astea, îți recomand să accesezi atâta cât poți duce. Scopul unei noi locuințe e de a duce o viață mai bună, nicidecum una mai stresantă.
Așadar, înainte să te uiți la prețul locuinței sau la suma maximă pe care ți-o poate oferi banca, merită să îți faci un calcul sincer al ratei pe care o poți duce confortabil în fiecare lună.
În practică, rata lunară ar trebui privită în contextul întregului buget: cheltuieli de trai, copii, vacanțe, economii sau eventuale situații neprevăzute.
De aceea, un sfat simplu este să nu pleci de la întrebarea „cât îmi dă banca”, ci de la „ce rată pot duce liniștit în fiecare lună”. În multe situații, diferența dintre cele două este cea care îți păstrează confortul financiar pe termen lung.
Concluzie
Dacă ar fi să sintetizez tot ce am discutat, creditul ipotecar nu este doar despre suma pe care ți-o oferă banca, ci despre modul în care este construit dosarul tău.
Salariul contează, dar la fel de mult contează stabilitatea profesională, istoricul din Biroul de Credit, veniturile eligibile, creditele existente și chiar banca aleasă. De multe ori, două situații aparent similare pot primi rezultate diferite tocmai pentru că fiecare bancă analizează riscul în mod diferit.
În același timp, este important să înțelegi că suma maximă nu este calculată la dobânda pe care o vezi în ofertă, ci la un scenariu mai dur, de regulă dobânda variabilă. De aceea apar diferențe între simulările inițiale și suma reală pe care o aprobă banca.
Din experiență, cele mai liniștite credite sunt cele construite pe o bază realistă: o rată pe care o poți duce fără presiune, un avans suficient și o structură de venituri clară și stabilă. Iar dacă ai nevoie de intervenția mea mai departe, să știi că sunt aici.
Disponibil.
