Creditul ipotecar poate fi un instrument extraordinar daca știi să-l folosești.
Însă greșelile te pot costa mii de euro în 30 de ani. Partea fericită este că pot fi evitate în 20 minute cu ajutorul unui specialist sau în câteva ore prin studiu individual.
În prima discuție pe care o am cu clienții, lămuresc fix aceste aspecte. Așa că hai să dăm start topului afirmațiilor greșite:
5. Am făcut un calcul la bancă și au zis că-mi aprobă creditul
Adesea aud această afirmație. Însă nu tot ce zboară se și mănâncă.
Pe scurt, orice dosar de credit trebuie să treacă printr-o analiză. Fiecare bancă are un departament special care se ocupă de analiza și aprobarea dosarelor. Practic, banca face o evaluare a riscului, să vadă dacă poți da banii înapoi.
În baza informațiilor pe care le declari și a interogărilor făcute de bancă, ți se va da o pre-aprobare financiară.
Abia atunci ai ceva cât de cât sigur.
Nu vreau să te sperii, însă nici măcar pe această aprobare financiară nu te poți baza în totalitate la unele bănci.
Există bănci unde ți se dă aprobarea financiară doar de sucursală. Abia la aprobarea finală, dosarul tău va ajunge în centrală, sub ochii celui care are putere de decizie.
Există bănci unde ți se cer completări la aprobarea finală, chiar dacă tu ai primit un OK în prealabil.
Există bănci care îți analizează soțul/ soția, chiar dacă nu participă cu veniturile.
Așa că, la un simplu calcul, nimeni nu poate să îți spună 100% dacă ți se va aproba. Parte din acest subiect îl vom discuta la webinarul gratuit 90 de minute, pentru 30 de ani.
4. Merg direct la banca unde am salariul
De obicei, comoditatea e cea care ne face să cheltuim în exces. Însă, în cazul de față, cheltuiala poate fi extrem de mare.
Să mergi doar la banca unde ai salariul pentru a-ți face credit e prima variantă care-ți vine în gând. Totuși, e un fel de joc de noroc.
Nu știi dacă acolo e sau nu cea mai rentabilă variantă dacă nu te informezi din mai multe surse.
Hai să vedem un exemplu concret.
În România, sunt aprox. 30 de bănci. Fiecare cu oferta proprie. Care sunt șansele ca banca unde încasezi tu salariul să fie fix cea potrivită?
Fă următorul calcul:
Rata unui credit ipotecar de 100.000 EUR, pe 30 de ani, este de 3.668 RON, cu o dobândă de aprox. 8%.
Asta însamnă că, la finalizarea creditului, tu dai băncii înapoi aprox. 1.320,480 RON. O reducere de doar 0,5%, la același credit, pe aceeași perioadă, ar însemna o rată de 3.496 RON.
Practic, ai păstra pentru tine aprox. 69.920 RON, depinde și de IRCC.
Așadar, tu decizi, însă comoditatea costă undeva la 69.920 RON.
3. Nu conteaza cât e dobânda, îl rambursez eu înainte de termen
Știm cum e cu planurile pe termen foarte lung. Ce e acum nu e musai să fie peste o săptămână, darămite peste 10-15-20 de ani?
Se pot întâmpla lucruri neprevăzute. Pandemii, războaie, crize energetice.
Așa că mereu trebuie să fim atenți la dobandă. Mai bine să avem o rată cât de mică și control deplin. Iar dacă, pe parcurs, avem buget de rambursare, e perfect.
Dacă nu, oricum suntem relaxați cu rata existentă.
Conform Art. 41 din OUG 52/14.09.2016, băncile nu au voie să perceapă comision la rambursarea creditelor ipotecare.
Cea mai mare parte a dobânzii se plătește la începutul creditului. Spre exemplu, dintr-o rată de 3.668 RON, principalul este 335 RON, iar dobânda 3.333 RON.
Așa că, dacă vrei să rambursezi anticipat, încearcă să o faci la început. Mai ales dacă te gândești să vinzi imobilul în următorii ani.
Concluzia.
Înțeleg ideea, însă te întreb: De ce nu alegi să faci și rambursare înainte de termen și dobândă mică?
Am decis să abordez această temă mai pe larg și în webinarul Ce se va întâmpla cu ratele și creditele ipotecare din 2023?
2. Îi dau avansul fără antecontract, îl cunosc
Vorba aia: Rudele sunt rude, până la bani.
Ce să mai zic de persoanele străine atunci?
Exact. Antecontractul trebuie făcut, dacă tot vă știți, nu cred că o să supere un act în plus.
Aici sunt câteva clauze la care trebuie să fii atent obligatoriu:
a) dacă vânzătorul se răzgândește, trebuie să-ți dea dublul avansului înapoi;
Spre exemplu, vrei să cumperi un imobil de 50.000 EUR și dai 5.000 EUR avans.
Dacă nu ar exista clauza, ar putea vinde mâine imobilul cu 55.000 EUR. Îți returnează avansul și mai face 5000 EUR. Practic, nu ar avea nicio obligație.
b) dacă tu te răzgândești, pierzi avansul;
c) dacă nu ți se aprobă creditul (în principal din cauza imobilului), ți se va da avansul înapoi;
Aici, trebuie să ții cont că vânzătorul va scoate imobilul de la vânzare până banca îți va da creditul, timp în care ar fi putut să aibă potențiali clienți cu bani cash.
Dacă te va respinge din cauză că nu ești eligibil sau nu te încadrezi, vei pierde avansul.
Se presupune că, atunci când te decizi să cumperi un imobil, ai fost deja la bancă sau la broker. Să te poți baza pe ceva cât de cât concret.
1. Cât credit pot să primesc maximum?
Exact așa au întrebat clienții și în 2008. Click aici pentru mai multe detalii.
Întrebarea ta ar trebui să sune așa: Ce rată mi-aș permite?
De aici pornim discuția cu fiecare client.
Dacă rata pe care ți-o permiți e de 2200 RON, atunci să cauți imobil până în 70.000 EUR.
Dacă e de 1500 lei, atunci cauți un imobil până în 47.000 EUR.
E simplu și mai sănătos.
În felul ăsta, știi că vei fi relaxat atât financiar, cât și psihic pe tot parcursul creditului. Indiferent dacă rata crește sau scade.
În plus, pot interveni o serie de multe alte evenimente negative.
Pentru alte discuții despre credite și bănci, te invităm în grupul de Facebook – Totul despre creditele ipotecare.
