Ce înseamnă refinanțarea unui credit ipotecar
Îți spun și ție precum le spun clienților mei, refinanțarea este, pe scurt, procesul prin care îți înlocuiești creditul actual cu unul nou, de obicei la o altă bancă, în condiții mai bune.
Concret, noua bancă îți acordă un credit cu care îl închide pe cel vechi, iar tu rămâi cu un singur credit, dar cu alte condiții: dobândă, rată, perioadă sau costuri diferite.
Chiar are sens refinanțarea?
Eu zic că depinde. De regulă, refinanțarea se face pentru a obține o dobândă mai mică. Asta înseamnă automat o rată mai mică sau o economie de dobândă pe termen lung.
Uite motivele pentru care clienții tind s-o facă:
1.trecerea de la dobândă variabilă la dobândă fixă;
2.prelungirea perioadei de dobândă fixă (mai ales când se apropie finalul celei actuale);
3.reducerea perioadei de creditare;
4.alegerea unei bănci cu condiții mai bune după accesare (aplicație mai simplă, rambursări din telefon, flexibilitate mai mare etc).
Diferența dintre refinanțare și restructurare
N-am să te mint când îți spun că am făcut și refinanțări, dar și restructurări în viața asta. Chiar dacă acum activez ca broker de credite ipotecare, mi-am început cariera în bancă și-acolo am făcut de toate, de la restructurări la amânări la plată.
Așa, pe foarte scurt, ca să faci ușor distincția, refinanțarea și restructurarea sunt două lucruri complet diferite, chiar dacă ambele duc, teoretic, la o rată mai ușor de dus.
După cum spuneam mai sus refinanțarea înseamnă, în esență, să închizi un credit existent folosind un credit nou.
Restructurarea, în schimb, apare atunci când începi să ai dificultăți în plata ratelor. Se face la aceeași bancă și presupune modificarea creditului actual pentru a-l face mai ușor de dus: prelungirea perioadei, reducerea temporară a ratei sau alte ajustări.
Refinanțarea este privită pozitiv de sistemul bancar. Ea arată că ești un client activ, atent la costuri și că ai un profil financiar destul de bun încât alte bănci să se bată pentru tine.
Privind restructurarea, ea lasă o urmă în baza de date a băncilor și la Biroul de Credit. Chiar dacă nu înseamnă restanțe, faptul că ai avut nevoie de o restructurare semnalează viitorilor creditori că ai avut un moment de fragilitate financiară. Acest lucru îți poate îngreuna accesul la alte credite în următorii ani.
Circulă cumva ideea că restructurarea îți șterge o parte din datorie. Acest lucru nu se întâmplă aproape niciodată. Restructurarea doar reeșalonează plățile. De cele mai multe ori, prin prelungirea perioadei, vei ajunge să plătești mai multă dobândă totală până la finalul creditului, chiar dacă rata lunară scade acum.
După cât timp poți face refinanțarea unui credit ipotecar
Perioada minimă de așteptare
Din punct de vedere legal, poți face refinanțarea unui credit ipotecar oricând, chiar și la o lună după ce l-ai contractat. Nu există nicio lege în România care să te oblige să rămâi într-un contract de credit pentru o perioadă minimă de timp.
Totuși, în practică, lucrurile funcționează puțin diferit din cauza procedurilor interne ale băncilor și a costurilor logistice implicate.
Majoritatea băncilor preferă să vadă un istoric de plată de câteva luni la creditul actual. De regulă, vorbim de 3–6 luni în care ratele au fost plătite la timp. Asta le arată că ești un client stabil și predictibil. Pentru o bancă nu e afacere bună să aibă un client care plătește dobândă doar câteva luni, deci dacă vede că tocmai ți-ai făcut creditul și deja te muți, ar putea foarte bine să presupună că vei face iarăși la fel.
Factori care influențează momentul refinanțării
Dacă te gândești la refinanțare, întrebarea corectă nu este „când pot?”, ci „când are sens pentru mine?”.
Eu, de exemplu, obișnuiesc să-mi țin la curent clienții cu piața bancară. Practic, rolul meu nu se termină imediat după finalizarea tranzacției, ci caut mereu să le optimizez creditul fie prin renegocierea actualului credit, fie prin refinanțare atunci când e cazul.
Astfel, momentul potrivit nu ține de un termen fix, ci de câțiva factori care, puși cap la cap, îți arată dacă merită sau nu să faci pasul.
Primul și cel mai evident este diferența de dobândă. Dacă în piață apar oferte semnificativ mai bune decât ce ai tu acum, refinanțarea începe să aibă sens. Nu orice diferență contează, dar când vorbim de 0,5–1% în jos, deja impactul devine vizibil.
Un alt aspect important este perioada de dobândă fixă. Dacă se apropie finalul și știi că urmează să ai rată variabilă, de multe ori acesta este momentul în care merită să te uiți la refinanțare și să îți resetezi încă o perioadă de dobândă fixă.
Totuși, un factor mai puțin discutat, dar foarte real în practică, este banca în sine. Sunt situații în care oamenii refinanțează nu doar pentru dobândă, ci pentru o experiență mai bună după accesare: aplicație mai simplă, rambursări din telefon, flexibilitate mai mare.
Contează și costurile de refinanțare. Dacă diferența de dobândă nu acoperă aceste costuri într-un timp rezonabil (6 luni), atunci refinanțarea poate să nu fie justificată. Oricum, despre costurile concrete vom discuta mai jos.
Pașii pentru refinanțarea creditului ipotecar
Evaluarea situației financiare actuale
Primul pas este să vezi dacă refinanțarea are sens pentru tine. Te uiți la dobânda actuală, soldul rămas, perioada și compari cu ofertele din piață. Aici, de cele mai multe ori, diferența o face modul în care sunt interpretate cifrele, nu doar cifrele în sine. De regulă, în faza asta am nevoie doar de un grafic actual de rambursare ca să pot face o analiză pertinentă.
Compararea ofertelor de pe piață
Ți-o spun din capul locului că nu toate băncile sunt la fel. Unele au dobânzi mai bune, altele dau vouchere de refinanțare de 2000 lei sau sunt mai flexibile. În practică, alegerea corectă nu ține doar de ofertă, ci și de cum se potrivește banca pe profilul tău și pe ce vrei să faci mai departe cu creditul. Deci va trebui să-ți faci propriul research, după care să-l validezi cu banca.
Eu acest pas îl tratez într-o discuție de aprox. 30 de minute cu clientul în care caut să-i înțeleg contextul și nevoia, după vin cu 2-3 propuneri de bănci, cu plusurile și minusurile care nu se regăsesc în oferte, astfel încât clientul să poate alege asumat.
Pregătirea documentelor necesare
Aici intră actele imobilului și documentele legate de creditul actual. Și-o să-ți dau lista clasică de acte pentru refinanțare: contractul de credit, acord de înstrăinare, releveu, certificat energetic, act de dobândire și extrase de carte funciară.
După ce le-ai strâns va avea loc analiza lor fie de către bancă, fie de către notar. Sunt bănci precum BCR, Raiffeisen sau ING care cer opinie notarială, deci e un cost în plus pentru tine.
Tot aici va avea loc și reevaluarea imobilului. Dacă imobilul are și parcare, cu siguranță ți se va cere și planul de amplasament de către evaluator.
Semnarea noului contract
După ce toate documentele sunt analizate și dacă evaluarea este acceptată, banca dă aprobarea finală. Este ultimul filtru înainte de semnare.
Se semnează noul contract de credit și documentele aferente ipotecii. În aceeași etapă se pregătește și închiderea creditului vechi. Acesta se va închide prin ordin de plată condiționat, deci poate dura până la o săptămână închiderea lui. După închidere banca va trimite spre notar acordul de radiere al ipotecii, iar acesta se va ocupa de ștergerea ei din Cartea Funciară. Tu nu mai ai de făcut nimic, decât să achiți taxa de radiere a ipotecii.
Costurile implicate în refinanțare
Taxe notariale refinanțare credit ipotecar
Îți spun direct cum stă treaba, ca să nu ai surprize și să-ți poți face liniștit calculele.
La refinanțare, ai câteva costuri notariale, dar ele nu sunt la fel de mari ca la un credit nou pentru achiziție.
Principalele costuri sunt acestea:
- Înscrierea noii ipoteci.
Noua bancă va înscrie o ipotecă pe imobil. Costul e influențat de valoarea creditului. La un credit de 300.000 lei, minimul notarial ar fi 2.100 lei. - Radierea ipotecii vechi.
După ce creditul actual este stins, ipoteca veche trebuie radiată din cartea funciară. Pentru asta se plătește un tarif notarial + taxă de carte funciară. De regulă, costul este de 300-500 lei, depinde de notar. - Opinia notarială. Practic, unele bănci (precum BCR, ING, Raiffeisen etc) cer ca analiza documentelor să fie făcută de notar. Astfel, vei mai plăti în plus aprox. 250-300 lei.
Comisioane bancare și evaluare imobil
Aici costurile devin relative, pentru că unele bănci îl am altele nu, e o chestiune sezonieră în funcție de campanii.
Dar ca să-ți faci o idee, comisionul de analiză este de maximum 900 lei, iar evaluarea este aprox. 600 lei pentru apartamente și 850 lei pentru case.
Alte costuri de luat în calcul
Aici ar fi de luat în calcul comisionul de avizare al ordinului de plată condiționat pe care-l ai la banca unde urmează să stingi creditul. De regulă e 0.1% din suma transferată, dar nu mai puțin de 50 euro.
Ți-l voi spune și pe ăsta, chiar dacă e mic. Vorbim de arhiva electronică, aprox. 86 lei.
Vei mai avea de plată și dobânda la zi. Unele bănci acordă creditul de refinanțare raportându-se la soldul din Biroul de Credit din momentul solicitării, însă până la închiderea efectivă a creditului se mai acumulează dobândă.
De exemplu, dacă ai rata în data de 1 a lunii, iar creditul se închide pe 15, înseamnă că ai beneficiat de încă 15 zile de credit. Pentru această perioadă, se calculează dobânda aferentă, care se adaugă la suma de închidere.
Nu este un cost suplimentar, ci dobânda normală pentru perioada în care ai folosit banii până la stingerea creditului.
Când merită să refinanțezi creditul ipotecar
Calculul economiilor vs costuri
Dacă tot am discutat despre costuri, aș vrea să le strângem într-o scurtă listă să le poți vizualiza mai ușor. Astfel, mă voi raporta la cât costă refinanțarea pentru un credit de 300.000 lei. Dacă ai un credit mai mic sau mai mare, singurele taxe care diferă sunt pentru înscrierea noii ipoteci și avizarea ordinului de plată condiționat.
Costuri:
Radiere ipotecă veche = 500 lei/ ipotecă (la creditele Noua Casă sunt 2 ipoteci pe imobil)
Înscriere ipotecă nouă = 2.100 lei
Opinie notarială (doar la băncile care o cer) = 250-350 lei
Evaluarea imobilului = 600 lei (apartament) și 850 lei (casă)
Comision de analiză dosar = max. 900 lei
Arhivă electronică = 88 lei
Avizarea ordinului de plată condiționat = 300 lei
Deci vorbim de un total de aprox. 4600-5000 lei pentru un credit refinanțat de 60.000 euro.
Asigurările PAD și facultativă fie se cesionează, fie se închid, se primește diferența de bani pentru lunile în care nu s-a beneficiat de ele și se fac altele noi.
Situații în care refinanțarea este avantajoasă
Încep prin a le spune clienților și îți spun și ție că refinanțare are cu adevărat sens dacă-ți recuperezi costurile cu ea în primele 6 luni sau dacă urmează să-ți expire dobânda fixă cât timp IRCC-ul e mare.
Dacă e să ne raportăm la prezent, cele mai multe situații cu randamente bune de refinanțare sunt reprezentate de trecerea de la credit Noua Casă la credit ipotecar în perioade cu campanii de refinanțare active. Și aici pot exista campanii cu 0 costuri de evaluare, 0 comision și voucher de 2000 lei.
Aș vrea, totuși, să-ți demonstrez pe cifre ce înseamnă acest randament. Să presupunem că ai un Credit Noua casă de 300.000 lei pe 25 de ani cu ipotecă pe un apartament. Astfel costurile standard de refinanțare s-ar ridica la aprox. 4.600 lei. Dacă prindem o campanie cu 0 comision de analiza și 0 evaluare + voucher 2.000 lei ele se reduc la aprox. 1.100 lei.
Și acum să vedem randamentul:
*mă voi raporta la IRCC-ul valabil la momentul scrierii acestui articol.
Dobândă Noua Casă plătită în 3 ani = 67.600 lei
Dobândă credit ipotecar plătită în 3 ani = 42.300 lei
Practic, vorbim de o economie de aproximativ 25.300 lei, raportată la o investiție de 1.100 lei. Sigur, dacă IRCC-ul ar scădea în acești 3 ani, randamentul ar fi mai mic. Dar, în același timp, dacă ar crește, economia ar fi și mai mare.
Ca o concluzie, refinanțarea are cu adevărat sens acolo unde se poate obține o dobândă mai mică cu cel puțin 0.5% – 1% pe an sau dacă urmează să expire perioada de dobândă fixă și IRCC-ul se menține ridicat. Însă decizia nu trebuie luată până nu există calcule concrete pe masă.
