Scriu aceste rânduri din postura de broker de credite pentru ca tu să înțelegi clar cum funcționează gradul de îndatorare în accesarea unui credit ipotecar. Voi aduce în discuție inclusiv elemente de substrat pe care le-am aflat din practică. Să fii cu un strop mai pregătit decât majoritatea.
Aș zice că gradul de îndatorare este unul dintre cei mai importanți indicatori atunci când vorbim despre un credit ipotecar, dar și unul dintre cei mai prost înțeleși. Nu este o opinie a băncii și nici o negociere de moment, ci un mecanism prin care atât tu, cât și banca să fiți mai protejați.
Ce este gradul de îndatorare?
Gradul de îndatorare este procentul din venitul tău lunar care poate fi alocat ratelor la credite. Mai simplu spus, arată cât de mult din banii pe care îi câștigi în fiecare lună (în mână) pot merge, în siguranță, către bănci.
Practic, este un mecanism de control al riscului, stabilit de BNR, care pornește de la o logică simplă: cu cât o parte mai mare din venit este deja blocată în rate, cu atât crește riscul ca orice mic dezechilibru financiar să devină o problemă majoră. Nici tu, și nici eu nu vrem asta.
Cum se calculează/formează gradul de îndatorare?
Poate știai deja o parte din povestea gradului de îndatorare, dar e foarte posibil să-ți fi lipsit anumite nuanțe importante. Îmi place ca informațiile pe care le scriu să fie greu de contestat, motiv pentru care, ori de câte ori am ocazia, mă raportez direct la articolele și regulamentele BNR, nu la interpretări sau practici din vecini.
Cum se formează?
În prima discuție telefonică îmi propun să clarific, în ordine, lucrurile care contează cu adevărat în alegerea unei bănci. De multe ori, însă, mă lovesc de următoarea întrebare: dacă am doi copii în întreținere, îmi afectează gradul de îndatorare?
Aș răspunde da și nu. Este genul de detaliu care nu apare în simulatoare online și care poate face diferența. Astfel, aș vrea să te pun puțintel în temă cu mecanismele prin care băncile evită riscul.
Practic, o dată la ceva timp, băncile aruncă o privire peste situația creditelor acordate în ultimii ani, ca să vadă procentajul oamenilor care nu au plătit (noi îi zicem rată de default). Și zic așa: constat că o parte bună din creditele neplătite este reprezentată de clienții care au mai mult de 2 copii. Astfel, următorii clienți care au mai mult de 2 copii în întreținere și care urmează să acceseze un credit la banca respectivă vor avea un grad de îndatorare mai mic. În loc de 40%, se poate duce spre 35%, de exemplu.
Formula de bază
Gradul de îndatorare se calculează raportând totalul obligațiilor tale lunare la venitul net lunar recunoscut de bancă. Este un calcul standard, aplicat identic de toate instituțiile de credit.
Grad de îndatorare (formulă) = (total rate lunare ÷ venit net lunar) × 100
Voi reveni pe parcursul articolului cu un exemplu concret pentru a-ți arăta cum calculez eu gradul de îndatorare al clienților mei.
Care este gradul maxim de îndatorare admis?
Cea mai recentă actualizare până la momentul scrierii acestui articol asupra normei care reglementează gradele de îndatorare a creditelor ipotecare este Regulamentul nr. 3 din 2022. Și le vom lua pe rând:
Credite în lei
Situația arată așa:
- 40% dacă deții în proprietate o locuință;
- 45% exclusiv pentru prima locuință (dacă nu deții și nu ai deținut nicio altă proprietate).
Practic, totalul ratelor tale lunare nu pot să depășească aceste procente.
Credite în valută
În ceea ce privește creditele în valută sau indexate la cursul unei valute, BNR impune reguli mai stricte, atunci când veniturile tale nu sunt în aceeași valută.
Acesta este cazul numit neacoperire naturală la riscul valutar și arată așa:
- 20% dacă deții în proprietate o locuință;
- 25% exclusiv pentru prima locuință (dacă nu deții și nu ai deținut nicio altă proprietate).
Grad de îndatorare 60% – mit sau realitate?
Nu e mit, și-ți spun de ce. Băncile pot acorda un număr limitat de credite ipotecare „în afara regulii”, dar doar în limita a 15% din totalul creditelor ipotecare pe care le-au acordat în trimestrul anterior. Aceste excepții se repartizează de regulă trimestrial și nu sunt disponibile nelimitat.
Cu alte cuvinte, dacă o bancă a acordat 1.000 de credite ipotecare într-un trimestru, în trimestrul următor poate aproba maximum 150 de credite care depășesc limitele standard (grad de îndatorare, structură de venit etc.), iar odată ce acest plafon este consumat, nu mai există spațiu pentru excepții până la următorul trimestru.
N-am să te mint și-ți spun că aceste excepții nu sunt disponibile pentru orice client și nici nu funcționează pe principiul ceri și primești.
Îți amintești de analiza periodică despre care spuneam mai sus, cea pe care băncile o fac pentru a calibra gradul de îndatorare. Exact același principiu se aplică și aici. Băncile se uită la tipologiile de clienți care au plătit constant la timp și, pe baza acestor date reale, construiesc un model de scoring.
Practic, ca să intri în zona de excepții, trebuie să bifezi câteva criterii clare: venit suficient și stabil, continuitate profesională, istoric bancar curat și un comportament de plată predictibil. Doar în aceste condiții banca își asumă depășirea limitelor standard ale gradului de îndatorare.
Un detaliu important este că aceste informații legate de scoring nu sunt publice și nu sunt cunoscute nici măcar de angajații din agenții. Ele țin de zona de prevenire a riscului, sunt interne fiecărei bănci și nu sunt comunicate în mod transparent.
În practică, nimeni nu poate spune cu certitudine te încadrezi sau nu te încadrezi într-o excepție, doar pe baza unor reguli scrise. Eu pot estima acest lucru doar din experiență, după ce văd profilul clientului și îl raportez la modul în care băncile au luat decizii similare în timp. Asta nu înseamnă promisiuni, ci o probabilitate calculată, bazată pe cazuri reale.
Exemplu simplu de calcul
Hai să-ți arăt, pas cu pas, cum ți-aș calcula suma maximă la care te poți împrumuta pentru un credit ipotecar, fără scurtături și fără optimism artificial.
Plecăm de la următorul profil: ești căsătorit, ai un salariu net de 6.000 lei, nu ai copii, nu deții nicio locuință, ai studii superioare, lucrezi ca inginer, ai un card de cumpărături de 10.000 lei și mai plătești 100 lei/lună la un credit de nevoi personale, achitat la timp.
Presupunem că banca îți permite un grad de îndatorare de 45%, fiind la prima achiziție.
Un detaliu important: băncile nu ignoră cardurile de credit. Ele iau în calcul un procent din limita cardului, nu din cât folosești efectiv. De regulă, 5%, iar unele bănci chiar 3%.
Calculul arată așa:
6.000 lei × 45% = 2.700 lei rată maximă teoretică
scădem 100 lei rata existentă
scădem 500 lei (5% din limita cardului de 10.000 lei)
Rămâne o rată maximă disponibilă de 2.100 lei.
La prima vedere, ai putea spune că această rată îți permite un credit de aproximativ 78.000 euro, pe 30 de ani, cu dobândă fixă pe 3 ani de 4,99%. Și aici apare confuzia.
Realitatea este alta.
Când banca îți calculează suma maximă la care te poate împrumuta, nu se raportează la dobânda fixă, ci la scenariul cel mai dur, adică dobânda variabilă. Motivul este simplu: banca trebuie să fie sigură că poți plăti creditul și după ce perioada de dobândă fixă se termină.
Dacă dobânda variabilă din oferta băncii este, de exemplu, 8%, atunci aceeași rată maximă de 2.100 lei nu mai susține 78.000 euro, ci aproximativ 57.000 euro.
Asta este suma reală pe care banca o consideră sustenabilă, indiferent de ce simulare frumoasă vezi la început. Nu pentru că banca vrea să fie restrictivă, ci pentru că îți calculează creditul astfel încât să-l poți duce și când condițiile nu mai sunt ideale.
Ce poți face dacă ai un grad mare de îndatorare?
Acuma, ce aș fac eu dacă am un client care nu se încadrează nicicum la suma dorită.
Refinanțare credite existente
Aș începe cu refinanțarea creditelor existente, pentru a reduce ratele lunare și a elibera spațiu în gradul de îndatorare. Chiar și câteva sute de lei pot schimba complet rezultatul final.
Creșterea veniturilor declarate
Apoi m-aș uita la structura veniturilor. Contează doar ce este declarat și constant. Uneori, problema nu este nivelul veniturilor, ci modul în care apar ele în evidențele fiscale. Fie aș redepune dosarul într-o perioadă în care urmează să se încaseze bonusuri, fie după o creștere salarială. Mare atenție că băncile nu iau în calcul majorările salariale de peste 20% dacă nu există o justificare, spre exemplu, o modificare a funcției.
Adăugarea unui codebitor
O altă variantă pe care aș lua-o în calcul este adăugarea unui codebitor, atunci când există un venit stabil suplimentar care poate fi luat în calcul fără a crea o presiune pe termen lung. De regulă, preferințele băncilor diferă. Unele acceptă doar codebitori din familie, altele nu impun astfel de restricții. Este, însă, esențial să înțelegi ce presupune acest rol: codebitorul este la fel de responsabil pentru credit și va fi obligat să plătească ratele dacă tu nu o mai faci.
În plus, dacă la un moment dat codebitorul va dori să acceseze propriul credit, banca va lua în calcul și rata acestui împrumut. Așadar, este o soluție utilă, dar care trebuie asumată în cunoștință de cauză de ambele părți.
Dobanda variabila mai mica
Aici aș analiza alegerea băncii. O bancă cu marjă mai mică înseamnă o dobândă variabilă mai mică, iar calculul sumei maxime se face exact la acest nivel. Diferențele dintre bănci pot însemna zeci de mii de euro în plus sau în minus la suma finală.
Grila gradelor de indatorare
În practică, băncile folosesc o grilă internă de îndatorare exceptată, bazată pe un scoring propriu. În funcție de venit, stabilitate profesională, avans și istoric bancar, gradul de îndatorare poate depăși pragurile standard, dar doar în limitele permise de BNR. De aici apar situații în care două dosare aparent similare primesc decizii diferite, în funcție de istoricul acelei tipologii de client în banca respectivă.
Un detaliu mai puțin vizibil este momentul în care aceste plafoane sunt disponibile. Ca broker de credite, sunt informat când o bancă are grade exceptate deschise și pot evalua realist șansele unui dosar. Chiar și atunci când plafoanele par epuizate, ele se pot debloca dacă alți clienți renunță, informații care nu sunt publice și nu apar în simulatoare. De aceea, în zona gradelor exceptate contează nu doar profilul, ci și timingul și poziționarea corectă a dosarului.
Concluzie
Dacă ar fi să o spun direct, ca într-o discuție față în față, gradul de îndatorare nu e dușmanul tău. E doar un filtru care îți arată cât poți duce, realist, pe termen lung. Când nu iese din prima, nu înseamnă că nu se poate, ci că dosarul trebuie așezat mai bine, în banca potrivită și la momentul potrivit, fără să forțăm lucrurile și fără promisiuni care sună doar bine.
